房地产开发报建流程
1
、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复
文件
土地证
、
建设用地规划许可证
以及
规划要点批复
文件
，是进行房地产开发的前提
。
简
单
说
，
土地证由国
土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限
；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点
批复
文件
由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率
、
建筑密度
、
停车位配置要求
以及现在对
小户型比例限制要求
等，
这些指标都在这个批复
文件
里体现出来
。
一般来说，一块地，必须要由
规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证
之后，才能领取土地使用权证。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及
使用
年限。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
2
、
立项、环境评估、
项目立项
主要考察的是项目的投资额及可行性。
目
前
全国
各地由于市场经济的深度不同，所以在这
方面
的管理上也不
尽相
同。有些地方基本上不太管，有些地方
则
管得非常严。立项到底需要什么材料
也没有明确的规定
。立项与其他程序的先后关系也
是
不确定的
。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止，
很多公司都是
建设项目
上马后
，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办
下
来。
3
、总平面
图
审查
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审
查小区的建筑物
是怎么排
布
的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密
度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，
这些东西都是
与设计院对接
。
总平面
图审查在
整个开发报建过程中最
具
技术含量，
它
直接关系到下
一步
的施工、销售、验收等等，
这个
