房地产开发
工作内容及流程
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
土地
价值
深判
可行性研究报告
现状图
市场深度调研
市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等
；
项目最终定位
根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位
等，
提出策略性方案
。
成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选
进行
项目开发的
方案设计和成本测算
。
开发周期及付款计划
根据土地的开工条件、市场情况，
制定开发节奏。
项目方案确定
现金流测算
规
划
设
计
阶
段
区域
市场
调研
房地产市场调查
项目
所在地房地产市场
的
总体供求现状
、价格水平等
对
项目
区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
竞争性楼盘调查
项目周边
竞争性楼盘
详细
调查
项目所在商圈或临近商圈现状调研
（商业部分）
项目周边
商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向
等
针对重点商家
，
进行专向访谈
，
同时组织相关专业人士进行专业论证
。
同期操作商业地产项目调查
（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期
等；
提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息
重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向
。
项目
定位
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
通过行业发展
分析、
消费需求分析
，
确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况
，
确定所选业态开发数量
完成公建部分业态选择与数量确定
市场定位
客户定位
产品定位
价格定位
依据控规指标
，提出
产品类型建议，
完成
项目定位工作
完成公建类配套定位
经济测算
逐步细化成本测算及利润率分析
，进行
现金流测算
项目发展报告
开发计划
：
■ 根据宗地状况、市场条件和公司
回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划
；
■
结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议
；
■ 按营销计划和工程情况
排定工期
。
项目考核指标初定
：
■ 组织讨论，初步拟定
的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求
资金流
：
■
根据工期制定工程款支付计划
；
■ 制订
配套费及土地款支付计划
。
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办部门
主办岗
